La nueva Ordenanza tiene entre las principales novedades la delimitación del concepto de rehabilitación, lo que garantiza una mayor seguridad jurídica; crea el Registro de Edificaciones y Construcciones para facilitar el control y la transparencia en el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas; introduce la sostenibilidad y la accesibilidad, como un requisito más de la ITE; considera las recomendaciones del Plan de Calidad del Paisaje Urbano como de obligado cumplimiento, y regula el régimen disciplinario en el caso de que se haga caso omiso a los deberes de conservar o rehabilitar.
La Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el proyecto definitivo de la nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, un texto que incorpora criterios de calidad, sostenibilidad y accesibilidad para el adecuado mantenimiento del patrimonio arquitectónico. Se materializa así el firme compromiso del Ayuntamiento de Madrid con la rehabilitación en esta legislatura. El nuevo texto sustituye al vigente hasta ahora, que data de 1999, y viene a dar respuesta a las necesidades del proceso rehabilitador en la Ciudad de Madrid en el siglo XXI.
La Ordenanza, elaborada por el Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda, se ha adaptado a la modificación de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Clarifica los conceptos de conservación y rehabilitación y concreta los deberes inherentes a ellos con el fin de incrementar la seguridad jurídica.
La nueva normativa considera que la rehabilitación es un deber distinto del de conservar. Por tanto, comprende la realización de obras que van más allá de la simple conservación, por superar el cincuenta por ciento del valor de sustitución del edificio. De acuerdo con este concepto, la Ordenanza prevé que el deber de rehabilitación podrá imponerse a los propietarios de los edificios y construcciones de las áreas de rehabilitación y a los declarados en situación legal de ruina, catalogados con los niveles 1 y 2 de protección por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, o protegidos por la legislación del patrimonio histórico.
Para que se pueda realizar un adecuado seguimiento de estas obligaciones, la Ordenanza crea el Registro de Edificios y Construcciones, que recogerá tanto las incidencias relativas a la Inspección Técnica de Edificios, como, de forma centralizada, todos los datos, actos y resoluciones relacionados con el deber de conservar y rehabilitar. Se trata de una herramienta de gran utilidad, que permitirá reflejar con exactitud el estado del parque inmobiliario en cada momento, facilitando la publicidad y la transparencia de las obligaciones urbanísticas relativas a los deberes en esta materia.
Novedades en la ITE
El incremento de la sostenibilidad en el patrimonio arquitectónico madrileño es uno de los objetivos que vertebra la nueva Ordenanza. Con este objetivo, se incluye, entre la información que ha de obtener el Ayuntamiento a través de la ITE, el comportamiento térmico del edificio.
Este dato servirá para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.
Por otra parte, ante una inspección técnica desfavorable, los titulares de la finca dispondrán de un plazo de dos meses para solicitar la correspondiente licencia, a fin de subsanar las deficiencias detectadas. Con esta novedad, se pretende facilitar a los propietarios de los inmuebles la subsanación voluntaria de deficiencias.
Accesibilidad y paisaje urbano
La nueva norma también hace hincapié en el establecimiento de medidas orientadas a hacer que los edificios sean más accesibles. En este sentido, se incorpora como novedad el propio concepto de accesibilidad, añadiéndolo a las condiciones mínimas de seguridad y salubridad en que deben mantenerse los edificios y, por tanto, incluyéndolo como parte del contenido de la ITE.
El control de accesibilidad lo refiere la Ordenanza a los accesos, escaleras, pavimentos, barandillas, pasamanos, elementos de señalización y comunicación sensorial (como braille o altorrelieves), ascensores existentes y demás elementos de comunicación horizontal o vertical del edificio, por lo que se deberán realizar los trabajos y obras necesarios de forma que se conserven en correcto uso.
La conservación y rehabilitación de edificios no se contempla como una actuación aislada, sino como un elemento que debe integrarse en el contexto de la ciudad. Por ello, la Ordenanza obliga a tener en cuenta las Recomendaciones del Plan de Calidad del Paisaje Urbano de la Ciudad de Madrid, con el fin de garantizar la calidad de la escena urbana.
Régimen disciplinario
En materia de disciplina urbanística, la Ordenanza introduce como novedad, ante el incumplimiento del deber de conservar, la imposición de hasta tres multas coercitivas, con un importe de 1.000, 2.000 y 3.000 euros respectivamente.
Por otra parte, y con independencia de la incoación del expediente sancionador, se podrán adoptar dos tipos de medidas, según las circunstancias. En primer lugar, la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber de conservar. En segundo lugar, si las obras a realizar rebasasen el límite del contenido normal del deber de conservación o, en su caso, concurrieran causas de interés general, se podrá acordar la expropiación forzosa.
La Ordenanza mantiene los supuestos que dan lugar a la situación legal de ruina urbanística. Con respecto a los bienes de interés cultural, añade como novedad, que éstos se consideran en estado ruinoso exclusivamente cuando hayan desaparecido todos los valores que llevaron a su consideración como bien cultural, de forma que no pueda intentarse ni siquiera su restauración.
Beneficios fiscales
Para facilitar el cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación, la Ordenanza establece ayudas públicas a través de las actuaciones subvencionables acogidas a los programas que convoque el Ayuntamiento de Madrid, y bonificaciones contempladas en las Ordenanzas fiscales reguladoras de los tributos municipales.
La nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, tras un plazo de enmiendas de los grupos políticos municipales, entrará en vigor una vez sea aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid.