El Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid COAM, en colaboración con Ministerio de Fomento y Grupo Tecma Red, organizó el pasado 25 de enero una Jornada Técnica sobre “Financiación a través del Banco Europeo de Inversiones (BEI) de Proyectos de Eficiencia Energética en la Edificación, Rehabilitación y nuevos Edificios de Consumo de Energía casi Nulo”, que se celebró en el Salón de Actos del COAM, contando con una nutrida asistencia de más de 200 profesionales del sector de la Arquitectura y la Edificación.
El objetivo de la jornada era dar a conocer la actividad actual y las posibilidades de financiación y asistencia técnica durante el año 2019 por parte del Banco Europeo de Inversiones (BEI) para proyectos de eficiencia energética en la edificación, tanto para rehabilitación de edificios como para la construcción de nuevos edificios de consumo de energía casi nulo.
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La jornada, de carácter práctico, tenía como objetivo informar sobre qué es el Banco Europeo de Inversiones, las funciones que desarrolla y los volúmenes de financiación de los que disponen, así como su posicionamiento en la financiación de proyectos de EECN como es el marco estratégico global. Se explicaron también las condiciones de elegibilidad para la financiación de estos proyectos, tanto en rehabilitación como en construcción, con los diferentes tipos de préstamos existentes. También se expusieron diversas experiencias de proyectos que ya han sido financiados por el BEI.
Y para ello, la jornada se desarrolló en dos bloques. En la primera parte de una hora de duración hubo tres ponencias de introducción a la temática, y con posterioridad se realizó una mesa redonda, que complementó las ponencias de introducción, y donde el público asistente tuvo la posibilidad de participar y plantear cuestiones a los ponentes.
La gestión de la rehabilitación el gran reto
Tras la intervención de Patricia Fernández Häring, vocal de la Junta de Gobierno del COAM, quien inauguró la jornada dando la bienvenida a los ponentes, tomó la palabra Francisco Javier Martín Ramiro, director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento. Martín Ramiro comentó que desde la Administración tienen el papel de coordinar todos los aspectos necesarios para hacer evolucionar el escenario actual de la vivienda, y que actualmente están tratando de poner en vigor el nuevo documento DB HE Ahorro de Energía del Código Técnico de la Edificación, que esperan que sea publicado durante el primer semestre del año.
Francisco Javier señaló que la rehabilitación es imprescindible para mejorar nuestras ciudades, pero el reto es hacerlo en términos energéticos adecuados, diferente a como se ha venido haciendo los últimos 30 años. Ahora hay unas exigencias energéticas marcadas por Europa para 2030, y aunque se ha avanzado en términos de cambio climático, autoconsumo, energía y clima, intentando facilitar el marco jurídico, resulta necesario incidir en la gestión de la rehabilitación para hacerla viable.
«El reto ahora no es establecer los criterios, ni es la concienciación, sino quien los gestiona, por tanto la gestión será el gran reto los próximos años» afirmaba Francisco Javier. Nos enfrentamos a unas perspectivas técnicas y financieras que son nuevas, además del difícil contexto de las comunidades de propietarios. Debemos ser capaces de construir modelos que permitan que la rehabilitación energética sea capaz de avanzar fácilmente, con financiación privada además de pública, aunque también será necesaria esta última. «Un modelo capaz de avanzar solo para llegar a los objetivos 2030 y 2050.»
Marco jurídico seguro y estable
Por otra parte, Martín Ramiro apuntaba la necesidad de generar oferta de alquiler y establecer las condiciones, los marcos y la financiación, para que el sector privado considere viable esta opción. «La financiación es imprescindible, está entrando mediante fondos de inversión en edificación, pero necesitan que les demos un marco jurídico seguro y estable. Es imprescindible que los técnicos, promotores, constructores y administraciones generen un marco de confianza y conseguir sentarnos todos y buscar los puntos de acuerdo que nos permitirán movernos hacia adelante. Eliminando esas barreras entrará el BEI y todos los mecanismos de financiación que se encuentran en el mercado.»
Inés Leal, directora Congreso Edificios Energía Casi Nula, remarcó la importancia de los conceptos que habían salido a la luz durante las intervenciones en la inauguración, como la necesidad de confianza, seguridad jurídica, y trabajo conjunto. Tanto el apoyo de la Administración como la financiación para la viabilidad económica, son imprescindibles para tener ejemplos reales que se conviertan en un modelo y generen una demanda para la sociedad.
El Banco Europeo de Inversiones y la Eficiencia Energética
Marcos Tejerina, especialista senior de Energía, de la División de Eficiencia Energética, junto con Covadonga Velasco,responsable de Préstamos en España, ambos del Banco Europeo de Inversiones (BEI), dieron a conocer en su intervención el objetivo del BEI y su posicionamiento, marco estratégico global, volúmenes de la financiación, condiciones de elegibilidad, tipos de préstamos directos e intermediados, y ejemplos reales de proyectos de financiación, destacando el proyecto ELENA (European Local Energy Assistance) para la rehabilitación energética de edificios.
Durante sus intervenciones explicaron que el sector energético pasará por una gran transformación para cumplir con los objetivos de descarbonización planteados por Europa. El modelo energético clásico de producción y distribución cambia totalmente sobre todo para el inversor y el regulador. Los elementos fundamentales de la transformación son la descarbonización, las tecnologías innovadoras, la descentralización, la seguridad en el suministro, las infraestructuras y los mercados energéticos. El proceso de descarbonización implica grandes inversiones en tecnología. Un marco regulatorio estable es clave para atraer financiación y para mantener un bajo coste de la misma.
Entre las barreras que impiden incrementar el volumen de inversiones en eficiencia energética en los mercados, destaca la fragmentación: en muchos casos sucede que los pequeños proyectos se quedan en la sombra, que es lo que pasa con la mayoría de los proyectos de eficiencia energética debido a que son de tamaño reducido y los inversores apuestan por proyectos de mayor envergadura.
El BEI puede financiar importes elevados, ofrecer financiación en diferentes divisas y tipos de interés más competitivos. Tienen flexibilidad tipo fijo/variable, préstamos sin hipotecas, menos comisiones, al tratarse de una entidad sin ánimo de lucro, y además funciona como un catalizador que genera confianza a otros financiadores. Destacar que disponen de un equipo técnico que analiza los proyectos, con lo cual ofrecen mayor seguridad técnica y de resultados.
La edificación tiene un gran potencial en eficiencia energética
El BEI invierte 100 mil millones de dólares anuales en proyectos relacionados con el cambio climático. El mayor crecimiento de créditos se ha producido en el área de la eficiencia energética en el periodo 2012-2017. De esa inversión, el 75% se ha hecho en el sector de la edificación, donde se considera que hay un gran potencial de mejora de la eficiencia energética. El BEI estima que se necesitan 100 mil millones anuales para conseguir los objetivos de la UE para 2030, y que los edificios suponen el 40% del consumo final de energía de la UE.
El BEI financia el 50% del coste total de proyecto incluyendo el terreno. Entre los criterios de elegibilidad para edificios de consumo casi nulo, destaca que no puede financiarse un proyecto que solo cumpla con la normativa. Lo que marca la diferencia es que es elegible cualquier edificio nuevo EECN que aplique la normativa antes de que esta entre en vigor. En este caso solo puede tratarse de edificios privados. Al estar el marco normativo disponible desde junio en borrador, cualquier proyecto que lo cumpla es susceptible de ser elegido. Para ello se someterá a una serie de comprobaciones del BEI como la simulación energética.
Ejemplos de proyectos financiados por el BEI en España
Alberto Bayona, jefe de Área Vivienda, Planeamiento de Nasuvinsa, empresa pública dependiente del Gobierno de Navarra, explicaba en su intervención el Plan de Promoción de Vivienda Pública en Alquiler llevado a cabo en Navarra. Ante la situación en Navarra de una importante demanda de vivienda en alquiler, la crisis, el difícil acceso a la vivienda, los recursos limitados que presentaban los inquilinos, la situación derivaba en problemas de eficiencia energética y consumo de calefacción. Nasuvinsa quiso dar respuesta a estas necesidades de demanda y de vivienda y acabar con la pobreza energética y la morosidad, y lo hizo mediante la promoción de viviendas de alquiler que fueran de consumo de energía casi nulo: 524 viviendas de EECN a través de una inversión cercana a los 80 millones de euros desarrollada en dos fases.
El objetivo del proyecto era atender la demanda de alquiler con edificios de consumo casi nulo financiado mediante el BEI. Al buscar la financiación, se encontraron que la mayoría de entidades no daban la financiación para todo el proyecto sino para partes del mismo, mientras que el BEI permitía la financiación de todo el proyecto, además de ofrecer unas condiciones muy favorables. Al BEI, por su parte, le pareció atractiva la iniciativa pública del proyecto, el volumen de inversión del plan de vivienda, el carácter social de alquiler, y por supuesto, que se tratara de edificios de consumo casi nulo. Bayona dio a conocer en su intervención los detalles del estudio de viabilidad del plan, la visita técnica de BEI, y los detalles de los costes y las condiciones de financiación de toda la operación.
Mesa redonda para debatir sobre soluciones de financiación iniciales
La jornada finalizó con una mesa redonda, moderada por Inés Leal, con los participantes de la jornada, a la que se incorporó Javier Mejía del Banco Santander, para hablar de la financiación intermediada para eficiencia energética, instrumento de financiación privada basada en un acuerdo conjunto con el BEI para abordar el acceso limitado a una financiación adecuada para eficiencia energética. Elementos como ventanas, fachadas y envolventes son susceptibles de este tipo de financiación. Este instrumento está enfocada hoy día para que empresas del sector hotelero acometan reformas de eficiencia energética, pero está empezando a abrirse a más sectores. Las medidas de financiación del BEI son para proyectos de una gran inversión, y mediante esta herramienta se pueden financiar proyectos más pequeños. El empresario debe primero reconocer si su proyecto es elegible bajo los estándares de la línea del BEI, y mediante un instrumento de cálculo que se le proporciona, puede conocer además cuanto va a ahorrar en consumo.
Francisco Javier Munuera, responsable del área de gestión y planificación energética del Grupo Ilunion, empresa de economía social cuyo objetivo es crear empleo para personas con discapacidad, explicaba su proyecto financiado por el BEI. La motivación medioambiental, moverse hacia una economía de baja emisión en carbono, la disminución de costes y consumos, fueron algunas de las motivaciones que condujeron a llevar a cabo un proyecto de eficiencia energética con el BEI, según explicaba Javier. Además también fue importante el prestigio que podía otorgar el BEI en su proyecto, teniendo en cuenta que el objetivo de Ilunion era implementar medidas y políticas que llevaran a personas con discapacidad a la inclusión social.
Los miembros de Nasuvinsa comentaron que más allá de los certificados energéticos y la construcción energética, es importante construir lógicamente. En su proyecto, por ejemplo, «se han valorado elementos lógicos como la orientación de las viviendas, algo básico y coherente». Es decir, debe haber una formación y preparación en eficiencia energética y testar durante la fase de construcción que el edificio cumpla con los requisitos que estaban previstos desde la fase de diseño.
Ante la pregunta de los asistentes sobre las posibilidades que tenía un proyecto inferior a 50 millones de euros, los miembros de BEI respondieron que el Banco no tiene capacidad para realizar préstamos menores a 25 millones. Como solución existe la financiación intermediada con un banco comercial, con el que poder fijar un acuerdo con determinadas condiciones que el otro banco tiene que cumplir. En este caso, contractualmente el BEI solo exige que el otro banco tenga fondos suficientes.
El BEI busca evitar la especulación, y por ello en sus contratos establecen cláusulas con condiciones de operación del activo durante un periodo de tiempo mínimo, y establecen las condiciones en caso de que se quisiera vender el activo. De esa forma se garantiza el cumplimiento de los objetivos y que no sea la venta el objeto principal de la actividad.
En caso de comunidades de vecinos, tanto Banco Santander como el BEI no disponen de esta capacidad de financiación. Ambas entidades coinciden en que se trata de un sector minoritario pero que empieza a ser necesario plantearse. Son miles de casos las pequeñas comunidades de vecinos que necesitan financiación para la rehabilitación energética de sus hogares, problema ante el cual el BEI propone como solución buscar líneas intermediadas, aunque son conscientes de la dificultad en España.
Otra de las soluciones propuestas en la mesa fue la posibilidad de agrupar diferentes proyectos de rehabilitación consiguiendo así un volumen suficientemente grande como para poder ser financiado. El prestatario tendría que ser el mismo, ya fuera público o privado. Por otro lado, también se pueden acumular diferentes tipos de proyectos para llegar al mínimo de inversión para poder ser financiado con estas herramientas.