La valoración de edificios energéticamente eficientes

Comunicación presentada al V Congreso Edificios Energía Casi Nula:

Autor

• Eduardo Serra Gesta, Presidente, CoHispania

Resumen

El sector de la valoración tiene la obligación de renovarse y crear un estándar para tasaciones de edificios energéticamente eficientes. Es posible valorar un edificio desde el punto de vista sostenible pese a que existen pocos en España, algo en apariencia complicado aplicando la Orden Ministerial ECO/805/2003. Pese a no haber un mercado suficientemente representativo de comparables, datos adecuados sobre la evolución de precios en los últimos dos años, es posible considerar las características de las construcciones sostenibles en una valoración realizada conforme a la ECO y cuya finalidad sea mercado hipotecario.

Palabras clave

Valoración, Hipoteca Eficiente, Sociedad de Valoración, Edificios Energéticamente Eficientes, Tasación

La valoración de un edificio desde el punto de vista sostenible sí es posible

Introducción

La construcción comienza su andadura hacia la eficiencia energética ya que a partir de 2020 serán de obligado cumplimiento las exigencias de la Directiva 2010/31 de la UE, relativa a la eficiencia energética de los edificios y modificada recientemente por la Directiva 2018/844/UE. La Directiva, de obligada transposición en los Estados miembros, indica que a partir de 31 de diciembre de 2018, todos los edificios públicos han de ser de consumo casi nulo (nZEB) y todos los edificios, sin excepción, lo han de ser a partir del 31 de diciembre de 2020. Este cambio en la construcción implica también una evolución en la financiación para su adquisición y la valoración de estos nuevos edificios teniendo en cuenta la eficiencia energética de los mismos.
Es de vital importancia apostar por el auge de la hipoteca verde o de eficiencia energética, así como la elaboración de unos estándares de valoración de edificios sostenibles.  En España, y a pesar del todavía vacío legal, ya se superan los 23.000 metros cuadrados construidos y, se esperan 100.000 más gracias a los proyectos en marcha. Una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y siguiendo las directrices de la normativa de valoración ECO/805/2003 para la finalidad de mercado hipotecario, puede valorar un inmueble teniendo en consideración los aspectos relativos a una edificación sostenible y energéticamente eficiente.

La valoración eficiente

La Orden Ministerial ECO/805/2003 es clara en su “artículo 21.- Requisitos para la utilización del método de comparación” donde se detalla que para la utilización de este método será necesario que se cumpla:

• La existencia de un mercado representativo de los inmuebles “comparables”.
• Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la “homogeneización” de comparables.
• Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

De igual modo indica que, especialmente cuando se trate de la finalidad “Mercado Hipotecario” serán necesarios los siguientes requisitos:

• Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el “mercado local” de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
• Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore, sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
• Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.
• Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
• Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Con esta estricta interpretación de la ECO (falta de un mercado inmobiliario idéntico y ante la creación de cualquier nuevo producto inmobiliario innovador o diferencial respecto a lo habitual) podría establecerse que:

• Ante la falta de mercado idéntico, se debería valorar por el Método de Coste: Suelo + Construcción + Gastos Generales o Asociados a la construcción, lo que implicaría una financiación muy baja para el cliente de la entidad financiera
• Asemejar las viviendas sostenibles y energéticamente eficientes a una vivienda de construcción tradicional lo cual sería infravalorar la vivienda sostenible e ir en contra de las recomendaciones mundiales sobre sostenibilidad del medioambiente.
• Asemejar las viviendas sostenibles y energéticamente eficientes a una vivienda de construcción tradicional, pero descontando los costes asociados a la sostenibilidad, lo cual iría en contra del principio de homogeneización que indica que el bien a valorar no se modifica sino los comparables.

Con este argumento sería válido considerar que construcciones emblemáticas por todos conocidas como la Ciudad Financiera del Santander, del BBVA o la Sede Central de Repsol son iguales a un edificio de oficinas convencional.

Esta consideración es una aberración que cualquier valorador no se puede permitir y va en contra de todos los principios de valoración internacionalmente reconocidos. Los elementos diferenciadores, entre el bien que se valora y los comparables, son las variables o características que forman parte de una homogeneización, por medio de la cual, se suman o se restan a los comparables dichas características, transformadas en unidades monetarias, lográndose así equivalentes al bien a valorar.

Es posible revisar otros ejemplos recientes que demuestran que es posible valorar un bien cuando no existen referencias de mercado similares, bien por características idénticas o por el tamaño de la operación:

• El País, 23 de enero 2008: ‘El Banco Santander vende su Ciudad Financiera ‘
• Expansión, 1 de marzo de 2016: ‘El Corte Ingles pone a la venta hasta 200 inmuebles’
• El País, 1 de diciembre de 2008: ‘BBVA vende sedes en Madrid y Barcelona’

Todas fueron valoradas y encontrar mercados similares a estas operaciones se puede calificar de ‘cuasi imposible’ pero sin embargo se logró. Otros ejemplos:

• Cooperativa Arroyo Bodonal
• Cualquiera de las edificaciones de 100x100Madera

Parecen pequeños ejemplos, pero son el comienzo de una nueva historia del sector inmobiliario que se está empezando a escribir y que ha venido para quedarse.

Por qué es posible valorar en un mercado emergente como el de la Eficiencia Energética

La ECO, al establecer el concepto de los ‘comparables’ indica que son inmuebles que se consideran ‘similares’ al inmueble objeto de valoración o ‘adecuados’ para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante. La lectura no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de ‘similares’ e incluso ante la inexistencia de estos se refiere a estos como ‘adecuados’.

De esta manera es posible acogerse a esta interpretación para hacer una comparación con datos de mercado que no sean exactamente idénticos y que se proceda a realizar una homogenización teniendo en cuenta la diferencia en sus características o incluso, como dice la Orden ECO, con ‘otra característica física relevante’. Hay pocos aspectos más relevantes que la diferencia en los materiales de construcción, instalaciones, sostenibilidad, potencial de reciclado o eficiencia energética. Estos elementos son los que permiten realizar una comparación entre la vivienda sostenible y energéticamente eficiente con una que no lo es. La metodología de transformación a una ‘vivienda equivalente’ es la que da sentido a la valoración, y eso es declarado en la ECO como proceso de ‘homogenización’.

Aun así, es posible que alguien interprete que no existe mercado similar en el entorno y por lo tanto no es posible calcular el Valor de Mercado utilizando el Método de Comparación. Para ello, la ECO determina que el mercado representativo se califica o adjetiva como ‘local’: ‘El mercado inmobiliario sectorial siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional”. De esta manera, el ámbito de comparación ya no se limita al entorno inmediato, sino a aquellos otros puntos de la geografía nacional por medio de una ‘clusterización’ o “agrupación” de municipios que pudieran llegar a ser semejantes.

El papel del valorador y la importancia de la formación

El valorador inmobiliario tradicional no está preparado para este tipo de valoraciones. Se trata de un lenguaje técnico especialmente nuevo e innovador al menos en España y del que muy pocos técnicos están debidamente formados. Esto requiere un compromiso a nivel del sector de la valoración en crear una formación específica en esta materia. Por ello, el pasado mes de marzo CoHispania solicitó formalmente al Presidente de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) la creación de una Comisión Técnica para estudiar y analizar cómo debería ser una valoración cuya finalidad sea la concesión de una hipoteca eficiente, de forma que se tengan en cuenta que una vivienda de alta eficiencia energética conduce a un menor gasto mensual, lo que lleva a reducir el riesgo de impago del crédito hipotecario.

Es necesario el compromiso formal de mover todos los estamentos posibles para lograr que los principios de sostenibilidad en la construcción, defensa del medioambiente y eficiencia energética sea una realidad en el sector de la valoración, el financiero y en las instituciones políticas y administrativas, así como en las repercusiones que, en forma de beneficios fiscales, puedan llegar a tener.

Elementos que un valorador debe tener en cuenta en una valoración eficiente y para construcciones de Edificios de Energía Casi Nula

• Comprobación del nivel de energías renovables: Es imprescindible conocer y determinar las emisiones de CO2 o NOx y puntuar o cuantificar las instalaciones de energías renovables que tiene la vivienda. Mínimos a tener en cuenta:
  • Debería tener fotovoltaica de autoconsumo
  • Tener fuentes de energía como la geotermia, aerotermia o en su defecto Biomasa Sistemas de ventilación con recuperador de calor.
• Ventanas: Elemento vital dependiendo de la zona climática en la que se encuentre el bien a valorar. En la zona climática de Madrid:
  • El mínimo sería de Madera o PVC (nunca aluminio)
  • Con doble cristal con bajo emisivo y gas argón en cámaras
  • Conocer la trasmitancia térmica (Uw) que debería situarse por lo menos de 1,5W/m²K.
• Aislamientos: Junto con la existencia de energías renovables y ventanas es lo más importante. Siguiendo con la zona climática de Madrid, el aislamiento mínimo debería ser de 10 cm en muros, forjados y cubierta, si bien se recomienda 20 a 25 cm. Con este espesor mínimo de 10 cm y el tipo de ventana indicado anteriormente con valor de transmitancia de 1,5 W/m²K estaríamos justo en línea con el cumplimento de la CTE, alcanzándose una calificación energética aproximada de C-D.
• Estanqueidad: Obtener del Proyecto o de los autores del proyecto si se ha seguido algún criterio de estanqueidad a la hora de diseñar y construir y conocer si se han tenido en cuenta:
  • Infiltraciones de aire no deseadas
  • Sellados herméticos
  • Si se ha hecho durante la obra algún Test de Blower Door
• Test de Blower Door: con resultado >= de 2 r/h
• Estudio del Proyecto: Determinar en el Proyecto las demandas que ha obtenido la edificación en:  calefacción, refrigeración y energía Primaria. Como elementos de referencia serían válidos valores de:
  • Refrigeración y Calefacción de 20 kwh/m²año (15 Kwh/m²año para   Passivhouse)
  • Energía Primaria de 120 kwh/m²año (60 kwh/m²año para PassivHouse)
• Puentes térmicos: Es imprescindible la utilización de una cámara termográfica. Con ella se logra determinar no solo los puentes térmicos sino también las infiltraciones de aire.
• Tipo de Energía que se consume: Determinar tipo de contratación existente para el suministro de energía y si la producción de la misma tiene su origen en energías renovables.
• Iluminación eficiente y electrodomésticos:
  • Determinación de si la iluminación elegida para el bien a valorar utiliza elementos de iluminación eficiente tipo LED.
  • Calificación de los electrodomésticos seleccionados en cuanto a consumos A+++.
• Determinación de medidores de calidad del aire interior: Obtención de datos sobre la calidad del aire interior del bien a valorar.

Resultados: Checklist para una valoración sostenible

Comprobaciones de partes que un valorador realiza en una edificación tradicional (ET) en relación a una sostenible y energéticamente eficiente (ESEE).

Conclusiones

De acuerdo con los datos existentes sobre sostenibilidad y construcción, se puede establecer que los edificios sostenibles superan en rendimiento y eficiencia energética a los edificios de construcción tradicional. Es fundamental que todos los sectores unan fuerzas para el cambio real que ya vive la construcción y el sector inmobiliario. Es vital que el sector de la valoración se renueve hacia esta dirección y ser capaz de medir y valorar la eficiencia energética, sostenibilidad y salubridad de los edificios, algo que sin duda se conseguirá gracias a iniciativas como la del proyecto hipotecas piloto a la eficiencia energética, lanzado por la Federación Hipotecaria Europea (European Mortgage Federation) en el que participa CoHispania.