Valoración eficiente: la hipoteca del futuro es verde

Comunicación presentada al VI Congreso Edificios Energía Casi Nula

Autores

• Eduardo Serra Gesta, Presidente, CoHispania
• Marisa Molina Muñoz, Directora General, CoHispania
• Juan Manuel Méndez Izuel, Director Técnico, CoHispania

Resumen

El sector de la valoración tenía un papel fundamental a la hora de diseñar un modelo de valoración que tuviera en cuenta las características de eficiencia energética y sostenibilidad de los edificios. Hace 14 meses, CoHispania adoptó ese compromiso mediante su adhesión a la iniciativa EeMAP, cuyo objetivo es crear una hipoteca europea «verde» o de eficiencia energética para incentivar a los prestatarios a mejorar la eficiencia energética de sus propiedades o adquirir nuevas con una alta eficiencia energética. Tras meses de trabajo, ya ha visto la luz un modelo de valoración y tasación de edificios energéticamente eficientes y sostenibles bajo la Orden ECO 805/2003, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España. Este informe de valoración permite a la entidad financiera observar de forma simplificada las características eficientes del edificio a financiar e incluye, para el usuario final, una guía de recomendaciones y un resumen sobre la sostenibilidad de su inmueble, dividido en cuatro grandes grupos: Sostenibilidad, Eficiencia energética, Salud y Bienestar y Construcción e instalaciones y tiene en cuenta las exigencias de los certificadores más extendidos en España: BREEAM, LEED, Passivhaus y VERDE.

Palabras clave

Valoración Eficiente, Hipoteca Verde, Edificios de Consumo de Energía casi Nula, Eficiencia Energética, Sostenibilidad, Tasación Inmobiliaria

Evolución de la oferta y necesidad de financiación

En España se han superado los 660 proyectos BREEAM certificados o en proceso de evaluación. Esta evolución se hace patente si comparamos las cifras actuales con las de hace unos años; por ejemplo, en 2014 había 15 edificios de oficinas trabajando con BREEAM, actualmente son más de 200 proyectos. Por otra parte, en los últimos 4 años España ha pasado de 40 viviendas sostenibles a más de 13.000 repartidas en un centenar de promociones residenciales y ya hay 95 centros comerciales. En cuanto a certificaciones LEED, España cuenta con 5,81 millones de metros cuadrados brutos en 299 proyectos, 100 edificaciones VERDE, según la memoria 2018 de GBCe y por último, el estándar de construcción PASSIVHAUS supera en nuestro país los 80.000 metros cuadrados certificados.

La Directiva 2010/31/UE, establece en su Artículo 10 (Incentivos financieros y barreras de mercado), una serie de medidas enfocadas a la consecución de los objetivos de norma, así como a facilitar su ejecución, y en especial este articulo versa sobre la conveniencia de facilitar, incentivar y procurar tanto la financiación privada como pública, que podrá ser de ámbito estatal en los países miembros o de nivel europeo, incluso con la utilización de fondos al efecto.

Tras meses de trabajo, ya es una realidad el modelo de valoración de Edificios de Consumo de Energía Casi Nula y sostenibles, una tipología de edificación que, aun siendo escasa en España, cada día son más el número de inmuebles que se construyen conforme a las certificaciones, Breeam, Leed, Passivhaus o Verde, así como la demanda de los mismos por parte de una sociedad cada vez más concienciada.

La sostenibilidad y la eficiencia energética en la tasación es absolutamente posible y tiene en cuenta parámetros que no se encuentran en una valoración tradicional, fundamentalmente por el mero desconocimiento. En el método de homogeneización está implícita la aplicación de este sistema para poder calcular el Valor de Mercado de una edificación sostenible, pues lo que se hace es determinar y valorar las diferencias entre el bien a valorar y los comparables existentes.

El modelo de valoración sostenible

Teniendo en cuenta que la finalidad de buena parte de este tipo de valoración será la de obtener financiación a través de una garantía hipotecaria, el límite legislativo para crear este modelo es la Orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones.

Esta orden ministerial no resulta contraria ni a la Eficiencia Energética ni la Sostenibilidad, si no que una de las características fundamentales y diferenciadora de inmuebles poco eficientes debe ser contemplada en la valoración. De no ser así, se pasa a omitir información cualitativa del bien, que puede influir en sus costes de construcción, cuestión fundamental en una valoración y en el propio valor del bien, determinante en las operaciones hipotecarias. Por tanto, es necesario (y en breve imprescindible) conocer, considerar y asumir que la Eficiencia Energética o la Sostenibilidad están intrínsecamente relacionadas con el coste y el valor. En el año 2014, la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) redactó el Estándar para la Normalización de Comparables en el que se consideran muchos de los factores fundamentales para las edificaciones sostenibles como (a modo de ejemplo que no limitativo): asoleo, factores ambientales negativos o el certificado de Eficiencia energética, entre otros. Dicho Estándar es de obligado cumplimiento por todos los asociados de la AEV y permite determinar la idoneidad del comparable para ser usado en una valoración.

Informe de comprobaciones sobre eficiencia y sostenibilidad

Toda la finalidad del informe es la mera valoración, sin menoscabo de una recopilación y la agregación de una serie de datos que sirven de referencia al cliente a la hora de solicitar un préstamo hipotecario o, en el caso del cliente crediticio, medir la calidad en términos de eficiencia en la concesión de una Hipoteca Eficiente o Hipoteca Verde. Por tanto, es fundamental, la implicación y la colaboración de los interesados en la aportación de los documentos que permitan cotejar las características que hacen del inmueble que sea eficiente energéticamente o sostenible.

Análisis de costes y cálculo del valor

Se trata de las partes más importantes desde el punto de vista de la valoración.

Determinación de costes de construcción (Aplicación del método de coste)

Durante el proyecto, CoHispania y su equipo de asesores ha profundizado en el análisis de los costes que conlleva el cumplimiento de las limitaciones y rangos establecidos en el Código Técnico de la Edificación y en las exigencias que impone el modelo Passivhaus entre otras, mediante simulaciones sobre proyectos teóricos, aplicando en las diferentes zonas climáticas, rangos de cumplimiento para alcanzar calificaciones energéticas diversas y se han contrastado con las necesidades de envolvente o instalación de edificios pasivos. De forma añadida, CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la ORDEN ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualquiera que sean sus características, siendo esto algo habitual en el trabajo diario de la valoración y a lo que los valoradores están habituados y en lo que son expertos puesto que su actividad diaria en la valoración abarca adicionalmente, entre otras tareas, generalmente la dirección de obras, así como la redacción y mediciones de proyectos.

El tópico de los costes de construcción de las edificaciones sostenibles y energéticamente eficientes. ¿Una construcción de este tipo tiene unos costes de construcción superiores a los de una edificación tradicional? Una respuesta poco razonada diría que claramente que sí. No obstante, los costes de los materiales en la construcción están en relación directa con los avances tecnológicos y los aumentos en la producción de los mismos. A mayor producción, los costes serán más bajos y por lo tanto, una transformación el mercado sin necesidad de aumentar precios. Pero para esto todavía queda un largo recorrido como es el del autoconsumo o la integración de energías renovables o alternativas de consumo de los inmuebles. Concretando en las construcciones energéticamente eficientes, el precio de una vivienda Passivhaus (dependiendo del diseño y de la superficie construida) puede llegar a tener un coste de construcción igual o similar al de una construcción tradicional y, en el peor de los casos puede llegar a tener un coste adicional de entre un 5% a un 10%.

Determinación del valor de mercado por el método de comparación en venta o arrendamiento

El objetivo final de una valoración, es de forma general, y en particular en las valoraciones realizadas con finalidades asociadas a la obtención/otorgamiento de un préstamo hipotecario, la determinación de un Valor Hipotecario, que a menudo coincide con el Valor de Mercado, obtenido bien por comparación o bien por actualización de rentas de mercado. Hasta hace pocos meses, la posibilidad de aplicar el Método de Comparación podría antojarse casi imposible. A día de hoy, es notable y creciente la disponibilidad de información de mercado de inmuebles con todo tipo de calificaciones energéticas, con certificados de eficiencia como BREEAM, LEED, PASSIVHAUS o VERDE.

Cuando la ECO establece en su Artículo 4 la definición de «comparables» indicando que son inmuebles que se consideran «similares» al inmueble objeto de valoración o «adecuados» para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante. La norma no dice que deban ser idénticos, pues la principal característica del mercado inmobiliario es su heterogeneidad, sino que habla de «similares» e incluso ante la inexistencia de estos se refiere a estos como «adecuados». Por lo tanto, es posible acogerse a esta interpretación para hacer una comparación con datos de mercado que no sean exactamente idénticos y que se proceda a realizar una homogenización teniendo en cuenta la diferencia en sus características o incluso, como dice la ECO, con «otra característica física relevante». ¿Qué hay más relevante que la diferencia en los materiales de construcción, las instalaciones, su sostenibilidad, su potencial de reciclado, su eficiencia energética, etc?. Todos estos elementos son los que permiten realizar una comparación entre la vivienda sostenible y energéticamente eficiente con una que no lo es.

La metodología de transformación a una «vivienda equivalente» es la que da sentido a la valoración, y eso es declarado en la ECO como proceso de «homogenización».

Aun así cabría la posibilidad de que alguien interpretara que no existe mercado similar en el entorno y por lo tanto no es posible calcular el Valor de Mercado utilizando el Método de Comparación. Para ello, la ECO, sabiamente, determinó que el mercado representativo se calificaba o adjetivaba como «local». Es decir «el mercado inmobiliario sectorial siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional». Por lo tanto, el ámbito de comparación ya no se limita al entorno inmediato sino a cualquier otro punto de la geografía nacional. Para ello se debe recurrir a la determinación de una «clusterización o agrupación» de municipios que pudieran llegar a ser semejantes y por lo tanto dispongan de datos de comparables similares. A esto hay que añadir que el número de ofertas en el mercado inmobiliario español y las edificaciones que son certificadas por los 4 principales certificadores va en aumento progresivo con incrementos anuales que superan los 30 puntos porcentuales, por lo que el argumento, hasta ahora esgrimido, de que la inexistencia de mercados similares o semejantes imposibilita la aplicación del Método de Comparación de la ECO/805/2003, deja de tener sentido.

Estructura del modelo de valoración eficiente

• Consideración de los elementos evaluados en los 4 Certificados
• Estructuración de la evaluación a través de 4 grandes apartados
  • Eficiencia Energética
  • Sostenibilidad
  • Salud y bienestar
  • Construcción e Instalaciones
• Parámetros básicos de partida
  • Zona climática según CTE
  • Tipo de edificación
  • Tipo de obra
  • Estado
• Información complementaria
  • Existencia de certificado energético del edificio y vigencia
  • Calificación energética
  • Posesión de certificación sostenible
  • Certificador y categoría de certificación
  • Existencia de guía de usuario

Elementos objeto de Valoración

• Eficiencia Energética
  • Coeficientes de Transmisión térmica
    • Muro
    • Cubierta
    • Solera
    • Huecos
  • Calefacción
    • Demanda de Calefacción
    • Valor de referencia demanda de calefacción
  • Refrigeración
    • Demanda de refrigeración
    • Valora de referencia demanda de refrigeración
  • Hermeticidad
  • Sistema de Ventilación
  • Sistema de Iluminación
  • Consumo de energía primaria no renovable

• Sostenibilidad
  • Consumo de agua y reutilización
  • Orientación del edificio – Sistema Solar pasivo
  • Materiales ambientalmente preferibles
  • Acceso a transporte público / movilidad sostenible
  • Gestión mejorada de residuos de construcción
  • Sistema de ascensor en edificios eficientes
  • Electrodomésticos de bajo consumo energético
  • Rehabilitación: Conservación de fachada y estructura
• Salud y bienestar
  • Materiales saludables
  • Iluminación Natural
  • Vistas
  • Eficiencia acústica
  • Calidad del aire interior
  • Empleo de filtros
• Construcción e instalaciones
  • Aspectos de conservación y mantenimiento del edificio
    • Antigüedad del inmueble
    • Antigüedad de la última reforma
    • Estado de conservación
  • Aspectos energéticos del inmueble
    • Consumo de energías renovables
  • Instalaciones activas
    • Generación de energías renovables – Autoconsumo
    • Sistemas de producción térmica
    • Generación de ACS
    • Sistemas de control inteligente

Resultados y conclusiones

En base a los puntos analizados y los resultados obtenidos, se extraen las conclusiones oportunas.

Como se puede observar en el Gráfico, el inmueble presentaría un buen nivel de Eficiencia Energética, y es muy cuidadoso con aspectos relacionados con Salud y Bienestar, si bien se puede considerar que no alcanza los niveles adecuados, para su calificación como Edificio Sostenible, El inmueble valorado presenta unas buenas características constructivas, dada su antigüedad (recientemente rehabilitada) y se puede considerar que su compromiso con Medio Ambiente es elevado, en base a la utilización de Energías Renovables.

Valoración final

Tal y como se puede ver en el gráfico, el inmueble objeto de valoración presenta unas características que lo sitúan cerca de lo que se denominaría como edificio objeto de una hipoteca verde desde el punto de vista de Eficiencia Energética, Sostenibilidad, Salud y Bienestar.